부동산 시장이 점차 장기 보유와 자산 이전 중심으로 재편되면서 가족 간 증여를 통한 자산 이전이 활발히 이루어지고 있습니다.
하지만 잘못된 시기나 방식의 증여는 불필요한 증여세 부담으로 이어질 수 있으므로, 정확한 세법 이해와 절세 전략이 필요합니다.
2025년 증여세 기본 공제 기준
2025년 기준, 가족 간 부동산 증여 시 적용되는 기본 공제액은 다음과 같습니다.
- 부모 → 자녀: 10년간 5,000만 원 (미성년자는 2,000만 원)
- 배우자 간: 10년간 6억 원
- 조부모 → 손자녀: 10년간 5,000만 원 (미성년자는 2,000만 원)
공제 한도를 초과한 금액에 대해서는 과세표준 구간별 누진세율(10~50%)이 적용됩니다.
절세 전략 1: 시기 조절로 공제 최대화
증여 공제는 10년 단위로 누적되기 때문에, 이를 활용하여 분할 증여를 계획적으로 시행하면 효과적으로 세금을 줄일 수 있습니다.
- 예시: 2025년에 4,500만 원 증여 → 2035년에 추가 증여 가능
- 가족 구성원 활용: 부모, 조부모, 배우자 등 여러 명이 증여자로 참여 시 공제 누적 가능
절세 전략 2: 시가 vs 공시가격 기준 활용
부동산 증여 시 과세 기준은 시가가 원칙이지만, 시가가 명확하지 않을 경우 공시가격을 기준으로 할 수 있습니다.
이를 전략적으로 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
- 신축 또는 거래사례가 부족한 경우 → 공시가격 기준 증여 가능
- 공시가격 대비 시가 격차 큰 아파트 → 증여 타이밍 전략적 조정
팁: 공시가격이 낮게 책정된 시기(1~3월) 활용 시 절세 효과 큼
절세 전략 3: 양도보다 유리한 증여 판단
보유 부동산의 시세 차익이 크고 양도소득세 부담이 클 경우, 양도보다는 증여 후 처분이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.
✔ 비교 예시 (단순화)
- 양도 시: 양도차익에 대해 최대 45% 세율 + 지방세
- 증여 후 자녀 매도 시: 자녀 기준 취득가액 상승 → 양도세 절감 가능
단, 2년 이내 매도 시 증여 취득가액 인정 제한 등 유의할 점이 있으므로 전문가 상담 필수입니다.
절세 전략 4: 부담부 증여 활용
부담부 증여는 증여받는 사람이 기존 채무(예: 주택담보대출)를 함께 승계하는 방식입니다.
이 경우 채무액 부분은 양도로 간주되어 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
- 예: 5억 원 아파트 + 2억 원 대출 → 3억만 증여세 과세 대상
- 단, 증여자(부모)는 양도소득세 발생
이 전략은 증여세 절세에는 효과적이나, 총 세금 부담은 경우에 따라 다르므로 종합 계산이 필요합니다.
부동산 증여, 이렇게 준비하세요
- 1. 가족 관계별 공제 한도 확인
- 2. 공시가격 변동 시점 분석
- 3. 중장기 분할 증여 계획 수립
- 4. 전문가 상담 후 세금 시뮬레이션
단순히 "지금 증여하면 좋다"는 식의 접근보다, 각 가정의 자산 규모와 보유 구조에 맞춘 전략 수립이 필요합니다.
마무리: 증여는 타이밍과 전략이 핵심
2025년에도 부동산 증여는 효과적인 자산 이전 수단이지만, 세금은 반드시 따라옵니다.
하지만 지금 소개한 전략처럼 공제 제도, 시가 기준, 분할 계획 등을 제대로 활용하면 수천만 원의 세금도 줄일 수 있습니다.
전문가의 도움을 받되, 기본 개념과 전략은 스스로 이해하는 것이 장기적으로 가장 큰 절세 전략입니다.